بالنسبة للمستثمرين الأجانب الراغبين في امتلاك عقار في تركيا، تتضمن العملية الضريبية بعض الإعفاءات الخاصة وإجراءات تختلف عن المشترين المحليين.

إليك أهم البنود الضريبية والمصاريف التي يواجهها الأجانب عند شراء عقار في عام 2026، مع تسليط الضوء على ميزة الإعفاء الضريبي من ضريبة القيمة المضافة (KDV) الخاصة بالأجانب:

1. الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة (الميزة الأكبر للأجانب)

في الحالات العادية، عند شراء عقار جديد (قيد الإنشاء أو جاهز للسكن) من شركة إنشاءات أو مطور عقاري، يجب دفع ضريبة قيمة مضافة تتراوح بين 1% و20%. ومع ذلك، هناك ميزة ضريبية كبيرة جداً للمشترين الأجانب غير المقيمين في تركيا:

• الشروط: ألا يكون الأجنبي مقيماً في تركيا (لم يقم في تركيا لأكثر من 6 أشهر بتصريح عمل أو إقامة)، وأن يكون العقار بِكراً (عقاراً جديداً للمرة الأولى)، وأن يتم تحويل ثمن العقار من خارج تركيا بالعملة الأجنبية عبر البنك.

• النتيجة: يمكن للأجانب الذين يستوفون هذه الشروط شراء العقار بـ ضريبة قيمة مضافة 0% (إعفاء كامل). ولكن، يُشترط عدم بيع العقار لمدة 3 سنوات؛ وفي حال بيعه قبل هذه المدة، يتم تحصيل ضريبة القيمة المضافة التي تم الإعفاء منها مع فوائدها.

2. رسوم الطابو (رسوم نقل الملكية - Title Deed Fee)

تطبق نفس النسبة على المستثمرين الأجانب والمشترين المحليين على حد سواء.

• النسبة: تبلغ 4% من قيمة سعر البيع المعلن.

• التطبيق: قانونياً، يتم تقسيم هذه النسبة لتكون 2% على المشتري و2% على البائع. ولكن، جرى العرف في السوق العقاري التركي (خاصة في المعاملات التي تضم أطرافاً أجانب) أن يتم تحميل هذه الرسوم بالكامل (4%) على المشتري ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

3. رسوم تقرير تقييم العقار (Appraisal Report)

يعد الحصول على تقرير تقييم عقاري من خبير مرخص من قِبل هيئة أسواق المال (SPK) إلزامياً قانونياً في جميع عمليات شراء العقارات التي يقوم بها الأجانب في تركيا قبل إتمام البيع.

• الهدف منه: تحديد القيمة السوقية الحقيقية للعقار ومنع تخفيض السعر في الطابو للتهرب من الرسوم. ورغم أنه ليس ضريبة بالمعنى الحرفي، إلا أنه مصاريف قانونية إلزامية أثناء الشراء.

4. رسوم الدائرة العقارية (مصاريف رأس المال العامل) وتكاليف ترجمة الجواز

• رأس المال العامل (Döner Sermaye): هي رسوم خدمات تقنية يتم دفعها لمديرية الطابو. وفي المعاملات التي يكون الأجنبي طرفاً فيها، تضاف رسوم خدمة إضافية صغيرة إلى التعرفة القياسية تحت مسمى "رسوم معاملة الأجانب".

• الترجمة والكاتب بالعدل (النوتر): وهي مصاريف إضافية تنتج عن ترجمة جواز سفر المشتري الأجنبي وتصديقه من الكاتب بالعدل، بالإضافة إلى ضرورة وجود مترجم محلف أثناء توقيع الطابو.

5. ضريبة العقار السنوية (Annual Property Tax)

هي ضريبة تُدفع بانتظام كل عام للبلدية التي يتبع لها العقار بعد إتمام عملية الشراء.

• النسبة: تختلف حسب نوع العقار (سكن، أرض، مكان عمل) وموقعه. تبلغ النسبة في العقارات السكنية الواقعة داخل حدود المدن الكبرى (مثل إسطنبول، بورصة، أنقرة) 2 في الألف (0.2%)، بينما تكون 1 في الألف في المدن العادية.

⚠️ ملاحظة بخصوص الجنسية التركية عبر الاستثمار: إذا كان شراء العقار يتم بغرض الحصول على الجنسية التركية، يتم وضع إشارة حجز على الطابو تنص على "عدم بيع العقار لمدة 5 سنوات". وفي هذه الحالة، يتم تحديث شرط الـ 3 سنوات الخاص بالإعفاء من ضريبة القيمة المضافة تلقائياً ليتماشى مع الحد القانوني للجنسية وهو 5 سنوات.