إلى أي مدى يجب توخي الحذر عند شراء شقة قيد الإنشاء ؟

إذا كنت تريد شراء بيتاً في مشروع لا يزال قيد البناء ، أو لم يبنى بعد ، فأنت أمام أحد أكثر الخطوات الغير مضمونة النتائج ، ومن أجل ذلك ، قمنا في شركة أملاك العقارية بجمع الأفكار الهامة التي تفيدك في هذه الحالة .

إن شراؤك بيتاً لا يزال موجود على المخطط فقط ، يتيح لك فرصة تملُّكه بثمن أقل بكثير مما إذا كان هذا البيت مبني بالفعل ، و لذلك يجب على كل المقدمين على الشراء بهذا الأسلوب ، أن يتوخوا الحذر قبل اتخاذ هكذا قرار مهم .

يختلف أسلوب شراء بيت لا يزال قيد الإنشاء عن ذاك المبني بالفعل ، و الجاهز للإقامة ، إذ يختلف الأسلوبان من ناحية نقل سند الملكية ، والدفع ، وكذلك في حالة شراء منزل قيد الإنشاء يكون من الصعب على المشتري فهم عدة أمور خاصة بالمنزل مثل نسبة ضوء الشمس الذي يتلقاه المنزل ،  أو إطلالته ، أو الجودة في تنفيذه .

ومن أجل كل ماسبق ، تقدم لك شركة أملاك العقارية بعض الاجراءات التي يجب أن يعرفها كل شخص مقبل على شراء بيت من مشاريع لم تنفذ بعد ، أو لا تزال قيد التنفيذ ، قبل شرائه بيتاً من المشروع.

• فحص البيت في المشروع  :

في مشاريع الإسكان قد تكون البيوت قيد التنفيذ ، أو لم تنفذ بعد ، و لذلك ، فإنه لا توجد عادة فرصة لتفحص هذه البيوت ، يجري الأمر و كأنك تشتري سمك في الماء !.

و لكن و بالرغم من هذا فإن بعض الشركات تقوم بتنفيذ نسخ طبق الأصل من البيوت كأمثلة يزورها الزبائن ( تقوم الشركة بإنشاء بيت واحدة في قسم المبيعات الخاص بالمشروع و تجهزها بشكل تام ، و تفرشها ، حتى يتكوَّن لدى الزبائن صورة واضحة ، مطابقة للبيت الذي سيشترونه ) ، و هذا يتيح لهم تفحص هذه الشقة و على كامل تفاصيلها ، و لكنك إذا كنت ترغب في تفحص أبعاد البيت ، ومساحته بدقة ، فعليك الاطلاع على مخططه الهندسي.

كما يجب عليك قراءة كلافة المواصفات الفنية حتى تحصل على تفاصيل شاملة عن التشطيب الداخلي والخارجي للبيت عند الانتهاء من بنائه ، ففيها يتم إيراد ما هي التجهيزات المدمجة (براد،غسالة ،فرن...) التي ستستخدم في البيت ، وجودتها ، والعلامات التجارية الواجب استخدامها ، كما يتم إيراد معلومات مثل ورق  الجدران ، والأرضيات ، و نوع الأثاث لكل غرفة في البيت ، كما يمكنك الاطلاع على تمديدات الغاز الطبيعي والماء والكهرباء والإنترنت من خلال هذه المواصفات ، إضافة  إلى أنواع المواد الداخلية و جودتها ، كما يتم تضمين معلومات شاملة حول الخدمات المشتركة بين القاطنين في المجمع مثل المصاعد ، ومواقف السيارات ، والحدائق ، وحمامات السباحة .

• تحديد أسعار البيوت في المشروع :

يوجد بعض الشركات التركية التي تعرض سعرين للعقار،  سعر للأتراك و هو السعر في السوق المحلي ، و سعر للأجانب مقدراً بالدولار ، ويكون كبير جداً و مبالغ فيه.

 و للأسف توجد بعض الشركات التي تبيع بسعر قليل في حالة الشراء بدون سمسار عقاري ، و بسعر يضاف إليه عمولات تصل إلى 15% في حالة وجود سمسار  عقاري .

و لمعرفة الثمن الحقيقي للمنزل و هو قيد التنفيذ  ، يجب معرفة ثمن المتر المربع الواحد ، ثم مقارنته مع ثمن المتر المربع للمنازل الأخرى في نفس الموقع .

• ملاحظة: في حالة الحصول على قرض إسكان بنظام المرابحة (يمكن التحقق مما إذا كانت شركة الإنشاء لديها صلاحية إعطاء قرض بالاتفاق مع بنك ما  ، و يمكن للبنوك التي عقدت الشركة معها اتفاقية قروض ، منح قروض للأشخاص الذين سيشترون العقارات منها ) ، والبنك هنا هو من يثمن العقار وذلك إلزامي عند أخذ قرض سكني ، يقوم بعملية التثمين مقيم عقاري مستقل فيقدم تقرير يتضمن القيمة الحقيقية للعقار .

• تتناسب الأسعار في المشاريع السكنية مع معدل إنجاز البناء ، فتكون في أقل مستوياتها إذا لم يبدأ فيها التنفيذ أو بدأ للتو ، و ترتفع تدريجياً الأسعار حسب معدل الإنجاز .
• إذا كانت الغاية من شراء البيت هي الاستثمار أو الحصول على الجنسية التركية ، فيكون موضوع الثمن المناسب و الحقيقي له أكثر أهمية ، إذ يتم معرفة الربح الذي يمكن تحقيقه عند بيع البيت ، و هنا يجب مراعاة تقلبات الليرة التركية بالنسبة لسعر الصرف ، و لذلك تنصح أملاك العقارية دائماً بالشراء مع توقع هامش ربح مستقبلي كبير يغطي تقلبات سعر الصرف و خسائر الليرة التركية المتوقعة  .

و حتى لو كانت الغاية من شراء المنزل هي العيش فيه ، يجب تحديد الاحتياجات المطلوبة ، ومقارنتها مع سعر المشروع ، فمثلاً ، إذا كان هناك طفل في البيت ، فيجب التحقق من مسافة الطريق بين المدارس المحتملة و البيت المستقبلي  ، و بهذه الطريقة يتجنب المشترون مثلاً التكاليف الإضافية كتكاليف النقل ،  و بعد الانتهاء من فحص السعر ، تأتي الخطوة الأخيرة وهي الشراء .

في نهاية كل ما سبق نصل إلى آخر مرحلة ، مرحلة الشراء ، و التي يجب أن تأتي بعد الاقتناع الكامل ، المبني على الشروط الموردة أعلاه .

شراء بيت من مشاريع البناء :

من غير الممكن شراء بيت على الفور في مشاريع البناء قيد التنفيذ .

فقبل شراء بيت من شركة البناء / المتعهد ، يجب التحقق من سند ملكية الأرض التي سيتم تنفيذ البناء فوقها ، و هكذا ، سيكون من الممكن توضيح الأمور المتعلقة بمن يمتلك حق الملكية على الأرض ، و ما إذا كان هناك شرح حاليًا  (قضايا) مثل شرح الرهن .

يجب  إبرام (عقد وعد لبيع العقارات ) وذلك بسبب عدم وجود طابو للشقة في حالة الإنشاء الأولية ، و يجب أن يتم إبرام هذا العقد بحضور كاتب عدل ، وكما يجب ذكر جميع المدفوعات فيه ، بالإضافة إلى ذلك ، تنصح شركة أملاك العقارية بضرورة تضمين تفاصيل مثل الأمتار المربعة ، وعدد الغرف ، ومخطط الأرضية ، والأرض الذي يقع فيها البيت في هذا العقد ، و بذلك ، يمكنك رفع دعوى قضائية في حالة حدوث مشاكل مستقبلية ، والمطالبة بنقل سند الملكية أو استرداد المبلغ المدفوع .

كما يجب عليك معرفة فيما إذا كانت مساحة البيت هي المساحة الصافية أو الإجمالية له ، لتجنب المشاكل التي  عادة ما تحدث عند شراء بيت من مشاريع قيد التنفيذ ، حول المساحة و الأمتار .

وهنا توصيك شركة أملاك العقارية بالعمل مع المثمن العقاري قبل أن تقرر شراء بيتك المستقبلي ، حتى إذا اشتريت منزلك من متعهد أو من شركة إنشاءات أو من مشروع إسكان ، يقوم هو بإجراء كامل الفحوصات اللازمة ، ويقدمها لك مع تقرير التقييم الذي سيعده.

عيوب شراء بيت من مشروع بناء :

مثل أيّ عمل تجاري تقوم به ، قد يكون هناك بعض العيوب التي تواجهها في شراء منزل ، من بداية العملية حتى نهايتها ، فإذا لم تقم بعقد اتفاقية البيع بشكل صحيح ، و وثقت بكلام المتعهد ، فإنك قد لا تتمكن من الحصول على البيت الذي تحلم به .

و لذلك ، قدمت لك شركة أملاك العقارية النصائح التالية حتى تسهم في جعل عملية شرائك لبيت قيد التنفيذ ، آمنة قدر المستطاع و خالية من المشاكل :

•      الاهتمام باختيار شركة إنشاءات ذات سمعة جيدة :  من الصعب جدًا معرفة ما إذا كانت المواد التي سيتم استخدامها في التنفيذ ذات جودة منخفضة ، لذلك ، عند شراء بيت من المشاريع ، يعني المخاطرة  من هذه الناحية أيضًا ، و في مثل هذه الحالة ، يمكنك النظر في تاريخ الشركة ، فإذا كانت ذات تاريخ جيد وكانت المنشآت التي تبنيها جميلة و قوية ، فإن هذا يجعلك أكثر ثقة في هذه الحالة  .

• الاهتمام بإضافة التواريخ : إذا لم تقم بإضافة تاريخ انتهاء إلى عقدك ، فقد تقوم الشركة بتأخيرك حتى نهاية الفترات القانونية و لذلك ، بينما أنت تسعى حتى تحصل على منزلك في وقت معين ، قد تضيع أحلامك سدى بسبب ذلك .

•      الاهتمام بإضافة تفاصيل حول تجهيزات البيت: قد تختار العقار من النموذج الذي أعدته الشركة لك ، وتبدأ عملية الشراء ، و لكن عند الانتهاء من تنفيذ البيت ، يبدو لك وكأنه بيت آخر ، و لهذا ، يجب عليك ذكر التركيبات والتخطيط (التشطيب الداخلي و الخارجي و التجهيزات المدمجة) في البيت بطريقة تحددها في العقد .

و ختاماً ، شركة أملاك العقارية حريصة على مصلحة العملاء ، و لذلك فإنها تؤكد لهم على مدى خطورة شراء بيت موجود في المخططات فقط ، أي شراء بيت بدون استلام سند الملكية الخاص به  ، و لذلك يجب دراسة هكذا خيار بكل دقة ، و الحذر عند اختيار شركة إنشاءات بحيث تكون ذات ماضٍ عريق ، و ذلك تجنُّباً للإفلاس و عمليات النصب والاحتيال ، و المتاهات الغير منتهية الناتجة عنها .